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宅建士の試験に頻出の37条書面とは?

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宅建業法の37条書面は35条書面と同様に頻出分野です。お互いに似ている部分がたくさんあるため混乱しがちです。

うまく整理しないとなかなか理解できません。しかしこの分野は合格レベルの受験生はみんな完璧にマスターします。したがって絶対に落とせません。

この記事では、宅建アドバイザーの観点から37条書面について解説します。

1分くらいで読めて、宅建業法の勉強の理解が進む可能性が高いのでまずはご一読を!

宅建士の試験に頻出の37条書面とは?

民法では、口頭でも当事者間の合意だけで契約が成立します。

しかし、不動産取引は、その内容が複雑になることが多く、また取引金額も高額になることから一度トラブルになると解決するまで時間がかかり当事者の負担が大きくなります。

そこで、宅建業法では、契約書を作成しその書面を交付しなければならないと規定しています。

宅建業者が宅地または建物の売買、交換、貸借の契約を締結したときには遅滞なく契約内容を記載した書面を交付しなければならないのです。

契約締結前でないのは37条は契約内容を記載するもののため、契約内容が確定しないと書面化して交付することができないからです。

37条書面の交付者

37条書面は宅建業者が交付します。宅建士である必要はありません。ただし宅建業の従業者である必要はあります。

また、交付する際に説明の必要はありません。すでに決まった内容を記載するだけで改めて説明する必要はないからです。

ただし宅建業者は37条書面に宅建士に記名押印させなければなりません。

この宅建士は専任の宅建士である必要はなく、また重要事項の説明の時に記名押印をした宅建士とは別の宅建士でも構いません。

37条書面の交付先

37条書面の交付先は、契約の当事者です。売買の媒介の場合では売主と買主、交換の場合では両当事者、賃借の場合には賃貸人と賃借人です。

また自ら当事者となる場合には相手方に37条書面を交付します。

37条書面の記載内容

37条書面には、必ず記載しなければならない必要的記載事項と、取り決めのある場合にだけ記載する任意的記載事項があります。

任意的記載事項という言葉のニュアンスからすると記載するかしないかは自由という意味に思えるかもしれません。

しかしそうではなく、任意的記載事項であっても定めがあれば必ず記載しなければなりません。

35条書面には記載しない37条書面独自の事項と、貸借には適用されない事項に特に注意してください。

・必要的記載事項

1.当事者の氏名・住所

2.物件の特定に必要な表示

3.物件の引渡時期

4.移転登記申請時期

5.代金・交換差金・借賃の額、支払時期、支払方法

4番の移転登記申請時期は、売買と交換の場合にだけ記載されます。賃貸借では所有権の移転は生じないからです。

・任意的記載事項

1.代金・交換差金・借賃以外の金銭の額、授受時期、授受目的

2.契約解除の定めの内容

3.損害賠償額の予定、違約金の定めの内容

4.天災その他不可抗力のよる損害の負担に関する定めの内容

5.瑕疵担保責任の定めの内容、

6. 保証保険契約等の措置の内容

7.公租・公課の負担に関する定めの内容

8.代金、交換差金に関する金銭の貸借のあっせんが不成立のときの措置

9.建物状況調査(インスペクション)について当事者双方が確認した事項

5~9は、売買と交換の場合にだけ記載されます。

必要的記載事項の3,4,5番、任意的記載事項の4,5,7,9番は35条書面には記載不要です。

その他

37条書面の交付を怠った宅建業者は、監督処分として業務停止処分、罰則として50万円以下の罰金に処せられることがあります。

まとめ

37条書面と35条書面は内容が似ているため、多くの受験生が混乱する分野です。

そのため出題者側からすると問題を作りやすいのです。過去問をみればわかりますがたくさんの「ひっかけ問題」が出されています。

ポイントは、37条書面と35条書面はセットで学習しなぜ違いが出るのかを考えてみることです。

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